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東京都台東区上野7-11-7
川村ビル402
TEL 03-5806-4784
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最高裁判所が賃貸住宅更新料について原告、被告の主張を聞く口頭弁論を６月１０日に開くことを決めました。
更新料を巡っては、大阪高裁で「無効」が２件、「有効」が１件と判断が分かれています。無効の判決は「更新料の契約条項は消費者の利益を一方的に害している」としています。有効の判決は「更新料は賃借権を延長する対価として入居時の礼金を補充、追加するもの」としています。
賃貸経営は入居者を安定して確保させなければいけませんが、そのためには他の物件と差別化を図るため、経営していくギリギリの家賃で入居者を募集している貸主もいます。家賃を安くすると建物の共有部分の管理費用は家賃以外の収入で賄わないと利益が出なくなるという貸主の声をよく耳にします。
更新料について最高裁が統一的な判断を示すとなれば初となりますのでこれからも注目していきたいと思います。
ペット共生賃貸が安定的に入居者を確保できる可能性が高いということで注目を集めています。
昨年から実施されてえいる住宅エコポイント制度に加え、相続税の実質的な引き上げを含めた税制改正案が検討されていることもあって賃貸住宅経営への注目が高まっているようです。
ペット可物件はいざ探してみるとなかなか見つからないものです。私も猫を飼っているので物件探しは苦労しました。
ペットが原因で近隣トラブルなんてこともよくありますが「ペット共生賃貸住宅」はペット好きな人だけが集まる物件なのでトラブルも少ないとのことです。
新しい賃貸経営スタイルがますます増えているようなので、今後の不動産業界の盛り上がりが楽しみです。
ＮＺ地震で家庭内暴力（ＤＶ）が50％以上増加しているとニュージーランド・クライストチャーチ市の地元警察が発表しました。
原因はストレスとトラウマが原因との事です。
しかし、被害女性はこの大変な時期を家族で乗り越える必要があるので夫の元へ帰らなければいけないというプレッシャーがあるようです。
どんな状況にしても暴力が許されるわけはありません。ＤＶの他にも精神的苦痛から自殺等も増加しているようです。
環境が悪化すると倫理がなくなり人間の恐ろしい部分が出てくることがわかるニュースでした。
債権回収の件で最近立て続けにあった相談が、「裁判で勝訴したが、お金の回収が出来ないのでどうにかしてほしい」というものです。
裁判というのは最終手段であり、それゆえに高度な知識が要求され弁護士の先生でないと難しい手続きです。
債権回収するうえで債務名義（裁判所の判決文）は強力な武器になりますが、裁判は時間と費用がかかるというリスクがあります。
債権回収をするときは裁判することだけを考えずに話し合いで解決できないか、どれだけ財産があるか等を確認することが重要です。
夫の暴力から逃れるために別居した女性が、ＤＶ法に基づいて転居先を記した住民票を夫に交付されない手続きをしたのに、兵庫県姫路市が誤って交付されていました。この件は夫が女性の自宅に行ったことで発覚したそうです。
ＤＶ法に基づいて交付制限手続きをする女性は、ＤＶをずっと我慢してきたがこれ以上は我慢できないという方がほとんどです。そういった女性のもとへ夫が訪れたときの恐怖は計りしれません。
市役所の窓口の職員は、交付が可能か否かはすぐにわかるはずです。今後はこういったことのないように気を付けてもらいたいです。
国土交通省の発表によりますと、賃貸不動産の未納賃料による主な相談は以下の内容でした。
・家賃支払いが滞った際に無断で借家内に侵入
・無断で鍵交換
・無断で滞納者の処分財産を処分
・強制的に退去
・執拗な督促
先日、滞納家賃案件で相談を受けている家主様の奥様から「夫が（家賃滞納者の自宅へ）鍵交換をすると行って出かけた」との連絡を受けたので、慌てて止めにいきました。
家主様の怒りは相当なもので「家賃も払わず、騒音で近隣に迷惑をかけている借主を許さない」というものでした。その場は家主様を説得しいっしょに自宅へ戻りました。
しかし、家主様の怒りは収まらず「あいつ（家賃滞納者）のせいで近隣の入居者が契約解除している、あいつがいる限り次の入居者は見つからない。この損害はだれが責任をとるんだ」と私に詰め寄ってきましたが、返す言葉がありませんでした。今出来る事を伝えましたが納得するはずありません。
最判昭40.12.7の示した一般的基準を引用すると、今回の鍵交換は、違法な自力救済となります。
本件は連帯保証人もいないので厳しい状況ではありますが家主様と二人三脚で頑張っていきたいと思います。
高齢の女性の家主様から「滞納家賃で困っている」と相談があったので早速現場に行ってきました。
借主は物件を事務所として使用していました。
今日は、状況を把握し今後の対策を打合せをしていたのですが、家主様が借主の事を極度に恐れていたので、訳を聞いてみると、
滞納家賃の集金をすると必ずその日の夜中に自宅に押し掛けてくるというのです。
現場に行ったとき、お金に困っている借主ではないということはすぐにわかりました。この借主は「払えない」のではなく「払わない」のです。しかも、滞納家賃を請求されると、高齢の女性を脅すようなことまでしています。
この借主の行為がいつまでも許されるわけはありませんのでとにかく急いで解決しなければいけません。
「早く解決して家主様の笑顔が見たい」と強く思う案件でした。
東京都の事実婚夫婦ら男女５人が「夫婦別姓を認めぬ民法は憲法違反」として国を相手に訴えました。
私自身夫婦というのは同姓が当たり前で逆を言えば、同姓が嫌なくらいパートナーを嫌いになった時に離婚を決意する夫婦がいると思っていました。
原告は「夫婦が一方の姓を選ぶことを要件にしている民法750条は、憲法13条の定める個人の尊重を侵害している、結婚は男女の合意のみに基づいて成立し、男女は本質的に平等と定めた憲法24条に違反する」と主張しています。
民法750条が憲法違反かどうかは以前から議論されていましたが、とうとう司法が判断することになりました。
私が常識と思って生活していても、その常識に首をかしげる方もいる事をあらためて実感しました。
もっと視野を広げて仕事をしないといけませんね。
家賃保証サービスに力を入れている信販会社ですが、家賃保証契約をする際に信用情報機関に蓄積されている個人情報を利用しているということです。
現在、家賃保証サービスを利用している入居希望者は賃貸借契約の２～３割と言われており、今後も利用者が増える見込みです。
信用情報機関は家賃保証業務で利用するのは目的外利用に当たり個人情報保護法に違反しているとしています。
ただ信販会社が発行するクレジットカードからの家賃決済では議論が分かれています。
信販会社にとってこの信用情報機関はなくてはならない存在です。融資の際に審査で信用情報機関を利用するのはもちろんですが、その他にも連絡のとれなくなった債務者を調査するのに役立ったりします。
私も貸金業時代は信用情報機関を当たり前のように利用していましたが、貸金業界を離れて、信用情報機関のない情報収集の大変さを実感しています。
しかし、信用情報機関の利用できる業者を緩和すると個人情報の保護はでたらめな事になりますが、家賃保証を本人申告のみで契約するのはリスクが高すぎます。
賃借人居住安定法の法案が国会に提出されているので早く家主が安心して部屋を貸せる法案を成立してもらいたいです。
少し前の話になりますが、家主様から滞納家賃について相談を受けました。
相談内容は「70代の無職の男性が１年以上家賃を払わない、滞納家賃を今後どのように支払うか協議したいので立ち会ってほしい」という内容でした。そこで、私は家主様といっしょに借主宅へ行きましたが、何の反応もありませんでした。近隣の方に聞いても「最近見ていない」との事でした。嫌な予感がしたので、警察立ち会いのもと鍵明けをすることにしました。
すると、嫌な予感は的中。中で男性は死亡していました。連帯保証人（息子）がいたので、契約書に書かれてあった電話番号に連絡してみましたが、既に解約されていました。それからしばらく警察官の事情聴取に応じ、その場を後にしました。
いま思い出しても、何とも言えない気持ちになります。
警視庁の発表によると2010年の孤独死と思われる遺体が17万1025体で、前年比から6.3％増です。
増え続ける孤独死は、今後の賃貸経営に大きな問題になりそうです。
奈良県で４０歳の女性が元交際相手に刺される事件がありました。この被害者の女性は昨年から警察署にストーカーの相談をしていたようです。また警察官は事件前日にも容疑者へ注意をしていたとの事です。
事件前にも被害者女性の娘が「母が付きまとわれて困っている」と同警察署へ相談をした際に、警察は被害者の自宅近くにいた容疑者に口頭で注意していたようです。
警察官と被害者の間でどういった相談のやりとりがあったのかは推測でしか考えられません。しかし、何度も同じような事件が続けば警察へ相談してもストーカー被害を防ぐことができないと感じる方は必ずいるはずです。
もし、警察官の対応がお役所仕事でその場しのぎの対応であれば被害相談は無意味です。
警察にとっては数ある事件の一つかもしれませんが、被害者にとっては人生に大きな影響を及ぼす出来事です。
被害相談に行って不愉快な思いをされた方の話も仕事柄よく耳にします。被害者の人生を狂わさないように仕事に取り組んでもらいたいものです。
都内の消費生活センターには家賃滞納に関しての苦情が増えています。とりわけ家賃保証に関しての苦情件数が増えています。
同センターも条例違反をしている事業者には指導を行ったとの事です。
苦情の内容としては、借主が家賃を滞納した際に「夜中に取り立てに来て、その都度訪問料を課せられる」「１日何回も連絡され、張り紙された」「ドアのカギを変えると言われた」という事です。
ルールを無視した取り立て行為は家主に迷惑がかかるので気を付けてもらいたいものです。
日本の離婚は1990年以降急激に増えています。私はこの年から急激に離婚が増加したのは景気が影響しているのではないのかと思いました。
しかし、離婚原因の上位は以下の通りです。
夫）１位 性格の不一致 ２位 不倫・不貞 ３位 浪費
妻）１位 性格の不一致 ２位 暴力をふるう ３位 不倫・不貞
このランキングを見ると決して「お金の切れ目が縁の切れ目」というわけではなさそうです。ある心理学の専門家は「人は余裕が出来ると浮気をする」ということを言っていました。
離婚というのは、表面的な原因だけを聞いて話合いをしても決して解決しないものだと改めて実感したデータでした。
人には言えない秘密は誰でもあると思います。身近な人にも絶対に言いたくない秘密がある人もいるのではないでしょうか。
ある調査によりますと「墓場まで持っていきたい秘密がありますか？」という質問に「ある」と回答した人は42.2％で、その内男性が40.2％女性が44.4％と、女性の方が絶対に言えない秘密を抱え込んでいるという結果が出ました。
「墓場まで持っていきたい秘密」の断トツの１位は「恋愛関連」ということでした。
人には言えない秘密の大半は恋愛関連ということは、おそらく思い出したくない失恋等がほとんどなのでしょうが、もしかすると男女トラブルに悩まされている人も多いのかもしれません。
ちなみに「金銭トラブル」は５位でした。
